Créer une SCI à La Réunion : immobilier et fiscalité DOM
Guide complet pour créer une SCI à La Réunion : gestion immobilière, avantages fiscaux outre-mer, transmission de patrimoine et formalités.
La SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil incontournable pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier à La Réunion. Combinée aux avantages fiscaux DOM, elle offre des atouts considérables pour les investisseurs et les familles.
Pourquoi créer une SCI à La Réunion ?
Le marché immobilier réunionnais est dynamique, porté par la croissance démographique et le tourisme. La SCI permet de structurer la détention immobilière à plusieurs, de faciliter la transmission et d'optimiser la fiscalité.
Les avantages de la SCI
Avantages fiscaux DOM spécifiques
Chiffres clés de la SCI à La Réunion
Types de SCI
SCI familiale
La forme la plus courante à La Réunion. Les associés sont membres d'une même famille. Elle permet de transmettre le patrimoine immobilier par donation de parts avec décote de 10 à 15 % par rapport à la valeur du bien.
SCI de gestion (location)
Destinée à acquérir et louer des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts.
SCI de construction-vente
Pour les projets de promotion immobilière. La SCI achète un terrain, construit et revend les lots.
Comparatif : SCI à l'IR vs SCI à l'IS
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Au nom de chaque associé (revenus fonciers) | Au niveau de la société (IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (réduction de la base imposable) |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global (10 700 €/an) | Report sur les bénéfices futurs |
| Plus-value de cession | Régime des plus-values immobilières (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans) | Plus-value professionnelle (pas d'exonération pour durée de détention) |
| Abattement IR DOM 30 % | Applicable directement | Non applicable (IS) |
| Trésorerie | Imposée même non distribuée | Conservée dans la société |
Étapes de création d'une SCI à La Réunion
Coûts de création d'une SCI
| Poste | Montant |
|---|---|
| Forfait Mon Bureau Formalités greffe | 90 € HT |
| Forfait Mon Bureau Formalités annonce légale | 250 € HT |
| Honoraires Mon Bureau Formalités | 149 € HT |
| Total | 489 € HT (TVA 8,5 % sur les honoraires et l'annonce légale) |
Le forfait Mon Bureau Formalités greffe d'une SCI (90 € HT) est supérieur à celui d'une SAS ou SARL avec activité (75 € HT) : c'est le forfait appliqué aux sociétés sans activité commerciale immédiate. Créer mon entreprise
Simulation : la famille Rivière crée une SCI à Saint-Denis
M. et Mme Rivière possèdent un appartement à Saint-Denis estimé à 200 000 €. Ils créent une SCI familiale avec leurs deux enfants majeurs et y apportent le bien immobilier en échange de parts sociales. Plus tard, ils donnent progressivement leurs parts aux enfants. Grâce à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (4 abattements possibles = 400 000 €), la transmission se fait en franchise totale de droits de donation. La décote d'illiquidité de 15 % sur les parts réduit encore la valeur déclarée. Avec l'abattement IR DOM de 30 %, les revenus locatifs sont faiblement imposés chez chaque associé.
Fiscalité de la transmission
La donation de parts de SCI bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. La valeur des parts peut intégrer une décote d'illiquidité, réduisant encore la base taxable.
FAQ
Combien d'associés faut-il pour une SCI ?
→ Minimum 2 associés. Il n'y a pas de maximum légal. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.
Une SCI peut-elle acheter un bien en zone littorale à La Réunion ?
→ Oui, sous réserve du respect de la loi Littoral et des règles d'urbanisme locales (PLU de la commune).
La SCI peut-elle exercer une activité commerciale ?
→ Non, la SCI est une société civile. Si vous faites de la location meublée ou de la para-hôtellerie, l'activité est commerciale : la SCI devient imposable à l'IS, sauf si ces recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. Voir nos tarifs
La SCI peut-elle encore bénéficier du Pinel Outre-Mer ?
→ Non pour un nouvel investissement : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date conservent leur réduction d'impôt, sous réserve de respecter l'engagement de location.
Peut-on créer une SCI pour acheter un terrain agricole à La Réunion ?
→ Oui, mais l'achat de foncier agricole est soumis au contrôle de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). La SAFER dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terrains agricoles.
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Article rédigé et édité par Mon Bureau Formalités (MBFD), cabinet 3A Réunion — Sainte-Clotilde, La Réunion.
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